A – Aggiudicazione
Quando un’offerta presentata in asta è ritenuta valida (con le recenti modifiche introdotte dalla L. n. 132/2015 le offerte presentate nella fase senza incanto possono anche essere inferiori alla base d’asta fino al limite di un quarto ed essere considerate valide), ed è superiore alle altre, produce come effetto l’aggiudicazione del bene all’offerente. Nella vendita senza incanto, l’aggiudicazione è definitiva, e obbliga l’aggiudicatario al pagamento del saldo prezzo entro il termine prestabilito. dal tribunale, dopo che è stata trattenuta la cauzione (restituita invece a tutti gli altri partecipanti). Nella vendita con incanto, l’aggiudicazione è provvisoria e diventa definitiva solo dopo che siano trascorsi dieci giorni senza che siano pervenute valide offerte in aumento del quinto
A – Avviso di vendita
L’avviso di vendita, altresì chiamato “avviso o bando d’asta”, è un estratto dell’ordinanza di vendita [–vedi], redatto di solito dal delegato alla vendita o dal custode giudiziario, con lo scopo di rendere pubbliche le informazioni essenziali sull’asta per permettere ai soggetti interessati di venire a conoscenza delle informazioni minime necessarie alla partecipazione. Di solito contiene i riferimenti della procedura (R.G.E. e tribunale), i riferimenti dell’immobile (città ed indirizzo, destinazione d’uso, breve descrizione), informazioni sulla vendita in asta (data e luogo dell’asta, prezzo base, rilancio minimo, tempistiche per il pagamento, etc.), recapiti del custode (per la visita) e del professionista delegato, spiegazioni sulla modalità di partecipazione e dove reperire ulteriori dettagli. L’avviso di vendita è di solito scaricabile dal sito internet autorizzato dal tribunale a gestire la pubblicità tabellare.
B – Base d’asta (e Offerta Minima)
La base d’asta è il valore, definito dall’Ordinanza di vendita, che indica il valore a cui l’immobile subastato viene posto in vendita. Fino alla recente modifica introdotta dalla L. n. 132/2015, le offerte inferiori alla base d’asta erano considerate invalide e pertanto annullate. Ma adesso è permesso offrire una cifra inferiore fino ad un quarto del prezzo base d’asta, perché l’offerta sia considerata valida. Mentre però un’offerta inferiore alla base d’asta può non essere aggiudicata automaticamente, se il delegato o il giudice ritiene che si possa ottenere una cifra maggiore, l’offerta pari almeno alla base d’asta, se unica, diviene automaticamente aggiudicataria. Il prezzo base d’asta può (a discrezione del giudice) essere ridotto fino al 25% del prezzo precedente dopo ogni esperimento d’asta deserto, e fino al 50% dopo quattro tentativi di vendita andati a vuoto (come introdotto dalla recente L. n. 1 19/2016)
C – Credito chirografario e credito ipotecario
Il credito chirografario è quel credito che non è assistito da alcuna forma di garanzia reale o personale, ma solo dalla firma del richiedente. Si differenzia appunto dalla tipologia di credito “ipotecario” in quanto quest’ultimo è garantito dall’iscrizione di ipoteca su un bene immobile a favore del creditore, Appartengono alla tipologia dei crediti chirografari quelle obbligazioni derivanti da contratti di finanziamento per credito al consumo, prestiti personali, scoperti di conto corrente, fidi, cessione del quinto dello stipendio, carte di credito, etc. Sono Invece crediti ipotecari i mutui erogati per l’acquisto di immobili: in questo caso il finanziatore è più tutelato perché il suo credito verrà ripagato in via privilegiata (cioè prima degli altri crediti non ipotecari) qualora fosse necessario ricorrere all’escussione della garanzia, richiedendo la vendita all’asta del bene ipotecato.
C – Crif
Crif è la società che gestisce EURISC, un sistema di informazioni creditizie SIC che raccoglie i dati relativi ai comportamenti di pagamento forniti direttamente dagli Enti finanziatori.
D – Debitore
Debitore è il soggetto (persona fisica o giuridica) che si è obbligato ad eseguire nei confronti di un altro (persona fisica o giuridica) (creditore) una determinata prestazione funzionale al soddisfacimento dell’interesse di quest’ultimo.
D – Decreto Ingiuntivo
Il decreto ingiuntivo è uno strumento a disposizione del creditore per ottenere in tempi brevi la somma di denaro o il bene di cui ha diritto. Si tratta di un provvedimento monitorio con cui il giudice, su richiesta del creditore, chiede al debitore il pagamento di una somma di denaro, la consegna di una determinata quantità di cose fungibili o la consegna di una cosa determinata. Il provvedimento munito della formula esecutiva costituisce titolo esecutivo, che consente al creditore di poter richiedere l’espropriazione forzata. Qualsiasi persona, fisica o giuridica, può ricorrere a tale procedimento. Tuttavia, per depositare un ricorso per decreto ingiuntivo sono necessarie due condizioni:
E – Esecutato
Si intende con questo termine il soggetto, debitore insolvente, sottoposto a procedura esecutiva individuale.
G – Grado di iscrizione ipotecaria
Un immobile può essere ipotecato più volte a garanzia di crediti diversi. Ogni ipoteca prende grado secondo l’ordine temporale di iscrizione (ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo grado ecc.) così determinandosi un criterio di priorità nel soddisfacimento dei rispettivi creditori.
I – Ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia o garanzia reale che si costituisce mediante l’iscrizione presso l’Ufficio dell’Agenzia del Territorio; l’ipoteca può avere ad oggetto beni immobili e loro pertinenze, i mobili registrati, le rendite dello stato, l’usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, la nuda proprietà, il diritto dell’enfiteuta ed il diritto del concedente sul fondo enfiteutico. Vincola il bene a garanzia di un credito e garantisce il creditore anche nel caso in cui il bene fosse ceduto a terzi. L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.
Ipoteca legale (art. 2817 c.c.): la legge attribuisce ad alcuni creditori, in considerazione della causa del credito o della quantità o della posizione assunta dal creditore stesso, il diritto ad ottenere l’ipoteca, senza il concorso della volontà del debitore, per esempio: alienazione di un bene immobile non pagato dall’acquirente;
Ipoteca giudiziale (art. 2817 c.c.): viene iscritta da chi ha ottenuto nei confronti del proprio debitore una sentenza di condanna, anche se solo provvisoriamente esecutiva, per esempio la sentenza di condanna al pagamento di una somma;
Ipoteca volontaria (art. 2821 c.c.): nasce da contratto o da dichiarazione unilaterale di volontà da parte del concedente. Tale contratto o dichiarazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
I – Ipoteca cancellazione
Estinzione dell’ipoteca che normalmente coincide con l’estinzione del credito garantito. Il decreto Bersani, fra le tante novità introdotte, ha semplificato il procedimento di cancellazione dell’ipoteca nell’ambito di mutui immobiliari, prevedendo cioè che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingua automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita. Il creditore ha l’obbligo di rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere all’organo competente la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.
M – Mutuo fondiario
Si parla di mutuo fondiario quando il finanziamento erogato (a medio e lungo termine, con durata minima di 18 mesi), oltre ad avere a garanzia del rimborso la costituzione dell’ipoteca volontaria di primo grado sull’immobile finanziato, ha ad oggetto proprio l’acquisto della prima casa; per questo motivo gode di vantaggi rispetto ad un normale mutuo ipotecario sia per l’acquirente (minore tassazione e tariffe notarili agevolate) sia per l’istituto di credito (pagamento diretto a seguito di aggiudicazione in asta, maggiore tutela sulla garanzia ipotecaria, privilegio nell’iscrizione dell’ipoteca, etc.).
M – Mutuo ipotecario
Il mutuo è un contratto di finanziamento, un prestito, che un istituto di credito eroga ad un richiedente. Il mutuo si considera ipotecario quando, a garanzia dell’obbligazione assunta, e quindi del corretto rimborso del finanziamento, il mutuatario concede ipoteca volontaria su un immobile, non necessariamente quello oggetto di finanziamento. Questo permette al finanziatore di rivalersi sul bene immobile ipotecato, pignorandolo con lo scopo di metterlo forzatamente in vendita, per ottenere indietro la restituzione della somma dovuta. I mutui ipotecari presuppongono la stipula tramite atto pubblico presso un notaio. Il mutuo ipotecario può essere concesso anche per scopi diversi dall’acquisto immobiliare, come la ristrutturazione edilizia, la liquidità, il consolidamento di altri debiti, investimenti o spese importanti, etc. All’interno della categoria del mutuo “ipotecario” si può anche avere la fattispecie di mutuo “fondiario”
O – Ordinanza di vendita
In sede di udienza il Giudice sente le parti e, dopo aver ricevuto la stima, preventivamente redatta da un esperto incaricato dal Tribunale, che attesti il valore effettivo dell’immobile sul mercato, procede con l’applicazione delle disposizioni di vendita emanando l’ordinanza di vendita.
P – Portale delle vendite pubbliche
È il sito internet, creato e gestito dal Ministero della Giustizia, che raccoglie obbligatoriamente tutti gli avvisi di vendita relativi a immobili, beni mobili, aziende, ed altro all’interno di procedure di esecuzione Individuale o concorsuale. Il sito ha la funzione di pubblicizzare tutti i beni che sono offerti in vendita, permettendo a ricerca con vari filtri a livello nazionale, consentendo la richiesta di visita direttamente al custode nonché la presentazione delle offerte di acquisto.
P – Procedura esecutiva/esecuzione
E quella procedura che il creditore deve necessariamente utilizzare qualora non sia riuscito ad ottenere dal soggetto obbligato (debitore) la restituzione del credito vantato. La procedura esecutiva, rigidamente regolata da leggi (codice civile, codice di procedura civile, disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, ed altre svariate leggi di modifica ed aggiornamento), ha il vantaggio di tutelare tutti i creditori che vantano crediti nei confronti del debitore, perché consiste nel privare quest’ultimo di ogni diritto sui beni (mobili o immobili) oggetto di esecuzione (tramite il pignoramento), attivando la vendita degli stessi in maniera competitiva e trasparente. La finalità è di liquidare i beni “pignorati?” (cioè sottratti alla disponibilità del debitore) massimizzando il ricavato della vendita per poi procedere con la distribuzione del ricavato ai creditori, secondo precisi criteri (privilegi, prelazioni, graduazione di crediti, etc.). Il fatto che il processo di esecuzione sia guidato da un magistrato vedi “Giudice dell’esecuzione” o da un suo delegato “Professionista delegato” garantisce che sia rispettata la legge e tutti i relativi diritti del debitore.
P – Procura/delega
La procura è un negozio giuridico unilaterale con il quale una persona attribuisce ad un’altra il potere di rappresentarla. Per la sua validità non si richiedono forme particolari salvo che non sia conferita per la stipula di atti per i quali la legge prescrive delle forme particolari: in questo caso la procura deve avere la stessa forma che è prescritta per la validità dell’atto che deve essere stipulato.
R – R.G.E./Registro (o Ruolo) Generale delle Esecuzioni
E un codice univoco che viene assegnato dalla cancelleria all’iscrizione a ruolo di una procedura esecutiva. Il codice identificativo è formato da un numero progressivo seguito dall’anno in cui la procedura si incardina presso il tribunale. Inoltre, per identificare univocamente una sola procedura esecutiva, all’R.G.E. deve sempre far seguito la specifica del tribunale a cui si riferisce. Per esempio, un tipico R.G.E. potrebbe essere 1250/2014 — Roma, e identifica la procedura esecutiva n. 1250 dell’anno 2014 incardinata presso il Tribunale di Roma. Viene riportato in tutte le comunicazioni ufficiali, viene ovviamente utilizzato quotidianamente dagli operatori (giudici, cancellieri, avvocati, custodi, delegati, periti, etc.) e permette di rintracciare una singola vendita in asta attraverso ricerche mirate eseguite sui siti internet dei tribunali o dei concessionari di pubblicità illegale. Ogni R.G.E., cioè ogni singola procedura esecutiva, può avere associati più beni posti in vendita, che verranno identificati come “lotti” se possono essere venduti separatamente.
S – Saldo e stralcio
Il saldo e stralcio è un accordo tra debitore e creditore in cui si definisce il pagamento di un importo inferiore rispetto a quello originariamente dovuto. Si tratta, quindi, di un accordo stragiudiziale, che può avvenire sia all’interno che al di fuori di un’azione legale. Questa soluzione, applicabile sia per i privati che per le ditte individuali e le aziende, presuppone una obbligazione non adempiuta e una grave e comprovata situazione di difficoltà economica. In questa situazione non è un diritto del debitore ottenere la possibilità di pagare un importo inferiore, ma è il risultato di una negoziazione e di un accordo con il creditore su importo, termini e modalità di pagamento. L’accordo di saldo e stralcio non è una transazione novativa, cioè non determina di per sé l’estinzione dell’obbligazione originaria. Infatti, il mancato pagamento di quanto concordato comporta il venire meno dell’accordo stesso e il creditore potrà esigere l’intero importo originariamente dovuto.
U – Ufficiale giudiziario
L’ufficiale giudiziario è un funzionario della pubblica amministrazione, ausiliario del giudice e del pubblico ministero, con compiti specifici tra cui la notificazione degli atti giudiziari e l’esecuzione delle sentenze e degli altri titoli esecutivi (p.e. pignoramenti e sfratti), che può svolgere anche tramite il ricorso alla forza pubblica ed al pubblico ministero. Riveste la qualifica di “pubblico ufficiale”. È istituito un “Ufficio Notificazioni, Esecuzioni e Protesti” (UNEP) presso ogni corte o tribunale. Nelle esecuzioni forzate, oltre che per le classiche notificazioni, si può ricorrere all’ufficiale giudiziario, coadiuvato nel caso anche dalla forza pubblica, ogni qualvolta il debitore o l’occupante dell’immobile impedisca l’accesso ai soggetti autorizzati (perito stimatore, custode, delegato alla vendita, Soggetti interessati all’acquisto, etc.). Nelle esecuzioni “mobiliari” l’ufficiale giudiziario può ricoprire il ruolo di “commissionario” e gestire quindi le operazioni di vendita dei beni pignorati.
V – Visura ipotecaria
Altrimenti detta “ispezione” ipotecaria, è il documento, estraibile dai Pubblici Registri Immobiliari gestiti dalla conservatoria (già Agenzia del Territorio, adesso Agenzia delle Entrate), che attesta il possesso di diritti reali immobiliari in capo ad un soggetto (persona fisica o giuridica). Oltre alla titolarità di tali diritti, dalla visura ipotecaria si riesce anche ad indagare se su quel bene immobile sono iscritti o trascritti gravami che ne limitano l’utilizzo, tra cui ipoteche (legali, giudiziali e volontarie), pignoramenti, contratti preliminari di compravendita, etc. Il servizio di fornitura di visure ipotecarie è gestito dall’Agenzia delle Entrate, è accessibile a chiunque (sia online che presso gli uffici provinciali), ed ha un costo commisurato all’effettivo numero di iscrizioni, trascrizioni e annotazioni rilevate sul soggetto e sul bene di proprietà.